Minha Casa, Minha Vida: Financiamento de imóveis usados ganha nova dinâmica

O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, possui diretrizes que classificam como novos os imóveis que possuem o documento “habite-se” emitido pela prefeitura em um prazo de até 180 dias. Após esse período, esses imóveis são considerados usados.

A entrega de Unidades Habitacionais do MCMV em Fortaleza, conforme registrado por Ricardo Stuckert/PR, mostra a relevância do programa. Entretanto, contrariamente ao que muitos acreditam, o MCMV não se restringe apenas a imóveis novos. Desde fevereiro de 2023, o programa também oferece condições favoráveis para a compra de casas e apartamentos usados.

Para acessar esse financiamento, os compradores devem cumprir critérios específicos. Uma norma promulgada pelo governo em 2024 impôs limitações ao acesso de segmentos da classe média à aquisição de imóveis usados através do programa.

No entanto, mudanças recentes trouxeram um novo fôlego para o mercado de imóveis usados dentro do MCMV. Em 5 de maio, foi estabelecida uma nova faixa de financiamento que permite a compra de imóveis usados por famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, além de facilitar o acesso para aqueles na faixa 3 do programa.

Os financiamentos para imóveis usados seguem a mesma estrutura das faixas de renda aplicadas aos imóveis novos pela Caixa Econômica Federal. Entretanto, existem algumas distinções importantes.

As principais exigências para obter o financiamento incluem:

• Não possuir outro imóvel no município da compra;
• Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais;
• Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos;
• Demonstrar capacidade de pagamento.

As taxas de juros oferecidas pelo MCMV variam entre 4% e 8,16% ao ano nas três primeiras faixas do programa, dependendo da região do país. Em maio, a faixa 4 foi introduzida com uma taxa de 10% para aqueles com salários até R$ 12 mil. Este diferencial torna o programa uma alternativa viável em meio ao aumento dos custos do crédito imobiliário.

Atualmente, as taxas praticadas no financiamento imobiliário tradicional giram em torno de 12%, influenciadas pela Selic, que está em seu nível mais alto em quase duas décadas, atualmente em 14,75%.

A crescente demanda por financiamentos de imóveis usados tem gerado preocupações no setor da construção civil. No primeiro trimestre deste ano, quase metade dos lançamentos e vendas de imóveis novos foram respaldados pelos incentivos do MCMV.

Dados compilados pelo Ministério das Cidades indicam que 2024 registrou o maior número histórico de contratos para imóveis usados dentro do programa. Foram contabilizadas 583 mil unidades contratadas no ano, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas — representando um recorde de 27% dos financiamentos totais.

A professora Ana Maria Castelo, do FGV Ibre, ressalta que a intensificação na contratação de imóveis usados entre 2023 e 2024 trouxe pressão sobre o setor da construção. Em resposta a essa demanda crescente, o governo implementou alterações nas condições de financiamento para imóveis usados na faixa 3.

Essas mudanças incluíram uma redução no valor máximo permitido para financiamento de imóveis usados na faixa 3, que caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil. Além disso, um aumento no valor da entrada exigida também foi estabelecido.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) expressou sua posição sobre a relevância dos imóveis usados como alternativa em locais onde há escassez na oferta de novas construções. Contudo, enfatiza que a prioridade do MCMV deve continuar sendo a produção de novas moradias.

No cenário atual, as restrições impostas em 2024 foram suavizadas em 2025. O limite inferior para a entrada na faixa 3 foi reduzido: passou de 50% para 35% nas regiões Sul e Sudeste e de 30% para 20% nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.

A avaliação é que essas modificações proporcionarão um impulso moderado ao mercado de usados. Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), afirma que qualquer melhoria no acesso ao crédito é positiva e pode facilitar a vida dos compradores ao conciliar renda e prestações.