Como funcionam os leilões públicos nos EUA

O mercado imobiliário norte-americano voltou a ganhar força em 2025 impulsionado pelo aumento de investidores internacionais que buscam diversificar patrimônio e aproveitar oportunidades de aquisição com preços reduzidos. Entre esses mecanismos, os leilões públicos de imóveis inadimplentes se tornaram um caminho estratégico e ao mesmo tempo complexo. Eles podem ocorrer em diferentes formatos e cada um exige atenção jurídica minuciosa para evitar riscos patrimoniais e reputacionais. As modalidades mais relevantes são os Tax Deed Sales, os Sheriff’s Sales e as Upset Sales.

Nos Tax Deed Sales o imóvel é levado à venda após o não pagamento de impostos prediais por um período que varia conforme o estado. Os condados realizam a alienação pública para recuperar a dívida tributária e o comprador passa a ter direito sobre a propriedade mediante quitação imediata do valor arrecadado. Em 2025 vários estados reforçaram exigências de prazos curtos para pagamento e comprovação de capacidade financeira no ato da disputa. Embora esse modelo ofereça acesso a imóveis com valor líquido reduzido, ele exige análise aprofundada da situação documental já que gravames e pendências podem continuar vinculados ao bem.

Os Sheriff’s Sales representam um cenário distinto. Nessa modalidade o imóvel chega ao leilão por ordem judicial normalmente após o descumprimento de dívidas fiscais ou hipotecárias. O processo é conduzido pela autoridade do condado e segue rígido controle judicial. Em 2025 vários estados ampliaram o uso de plataformas digitais para transmissão e registro desses leilões, o que tornou a participação mais competitiva. Apesar da aparente segurança, ainda é frequente a existência de períodos em que o antigo proprietário pode tentar reaver o imóvel o que demanda cautela jurídica na consolidação da titularidade.

As Upset Sales são comuns em estados como Pensilvânia e despertam atenção por seu nível elevado de risco. Aqui o imóvel é ofertado ao público mesmo que ainda existam hipotecas pendentes. O condado busca recuperar apenas a dívida mínima de impostos e todo o passivo restante é transferido ao comprador. Em 2025 os relatórios estaduais mostraram aumento no número de propriedades lançadas nesse formato devido ao crescimento da inadimplência tributária acumulada desde 2023. Para investidores desavisados o cenário pode ser armadilha já que a aquisição se dá “como está” e exige due diligence rigorosa.

Independentemente da modalidade, o que marca os leilões públicos em 2025 é a maturidade regulatória e o fortalecimento das normas de transparência. Muitos condados passaram a exigir registro prévio, declaração de idoneidade e comprovação de origem lícita de recursos. Isso reforça a integração entre o mercado imobiliário e as agendas de prevenção à lavagem de dinheiro. Para investidores brasileiros essa etapa se tornou tão relevante quanto a avaliação econômica do imóvel porque falhas nesse processo podem gerar bloqueios, disputas judiciais e riscos reputacionais.

O ambiente de 2025 também consolidou um elemento essencial. O acesso ao desconto no preço não é suficiente para caracterizar uma boa oportunidade. O que define segurança na operação é a combinação entre leitura jurídica adequada, compreensão das leis estaduais e o monitoramento dos prazos de resgate e contestação. Muitos arremates passam por ações de regularização de título que variam em custo e duração podendo comprometer o retorno do investimento. A integração entre direito, tecnologia e compliance se tornou indispensável para mapear esses riscos.

Compreender o funcionamento dos leilões públicos nos Estados Unidos é mais do que interpretar regras de mercado. É reconhecer que cada modalidade representa um grau distinto de responsabilidade jurídica e que o investidor experiente não atua sem governança prévia. Em um cenário de expansão de capital estrangeiro e alto escrutínio regulatório, navegar esse mercado exige precisão técnica e visão preventiva. O crescimento dessa prática em 2025 confirma que os leilões públicos continuam sendo uma oportunidade real mas somente quando conduzidos com rigor jurídico, diligência documental e estratégia de mitigação de riscos.