Vendas de imóveis crescem no ABC, mas locação retrai, revela estudo do CRECISP

O sonho da casa própria parece ter ganhado, ainda que de maneira moderada, um tom de realidade, já que os números da pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP) referentes ao mês de abril para compras de imóveis, em comparação com março, trazem um certo otimismo e melhora, mas a cautela ainda é grande, inclusive, em virtude das altas taxas de juros.

De acordo com o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, a taxa de juros continua sendo o principal complicador para aquisição do imóvel, e a Selic – taxa básica de juros da economia que impacta outras taxas, como empréstimos, financiamentos e aplicações financeiras – sofreu novo reajuste, depois de o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), elevar seu patamar, na última quarta-feira (18), em 0,25%, passando de 14,75% para 15% ao ano.

“Claro, mas sem dúvida nenhuma. A Selic segura a taxa de juros lá em cima. Não há o que fazer. Eu vejo que a taxa vai se estabilizar, porque as críticas são contundentes, e o próprio Banco Central falou em estabilidade, em paralisação do período de aumento da taxa. Então, isso é uma clara sinalização direta que não vai aumentar. Com certeza, virá a briga para baixar, e o mercado só vai responder positivamente mesmo quando começar a ter uma redução”, sugere o presidente. 

Ainda que a Selic seja fator essencial para travar as novas vendas, o estudo que o CRECISP publicou, relativo ao mês de abril de 2025, em comparação com os dados de março de 2025 no ABC e região, sobre os números obtidos no mercado de venda de casas e apartamentos, mostra um crescimento modesto.

Cidades envolvidas no estudo

Para o compilado de informações, o Conselho consultou 101 imobiliárias de Diadema, Mauá, Ribeirão Pires, Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul.

E, entre as negociações de vendas, o mercado apresentou elevação de 3,55%, por outro lado, o volume de novos contratos de locação assinados no período teve queda de 17,02%.

O retrato das vendas, com valores moderados, são concentradas, em sua maioria, ou 45,5%, das unidades comercializadas em abril, na periferia, outros 29,9% nas regiões centrais e 24,7% nas áreas nobres.

CEF lidera os financiamentos

Segundo dados do CRECISP, neste panorama, a CEF (Caixa Econômica Federal) é a líder de financiamentos com 71,2% de negócios firmados, 21,2% foram feitos por outros bancos, 3,8% direto com os proprietários, 1,9% à vista e, por consórcios, 1,9% no período.

Sobre esse aspecto, de maior busca pelas periferias, José Augusto justifica a alta demanda nessas áreas relacionando-a ao programa federal de habitação.

“A dificuldade do financiamento hoje, e o preço que as pessoas podem pagar de acordo com os valores que são liberados pelo Minha Casa Minha Vida acabam sobrando mesmo nas regiões centrais nas principais cidades e nas periferias. Porque nas áreas nobres, o valor do Minha Casa Minha Vida não alcança”, explica Viana.

Perfis dos imóveis vendidos

Mas, longe dos altos valores cobrados nos novos empreendimentos, a média de preços de casas e apartamentos, que foram vendidos, ficou entre R$ 200 mil e R$ 300 mil. Sendo que a maioria das casas era de dois dormitórios, com área útil de 100 até 200 m², já os apartamentos têm área útil de 50 a 100 m², e também dois dormitórios.

Locação e perfil dos inquilinos

Quando a opção é contratar aluguel, a faixa de preço de preferência dos futuros inquilinos está entre R$ 2.000,00 e R$ 3.000,00, com a maioria das casas de até dois dormitórios e área útil de 50 m² a 100 m², perfil que se repete na busca por apartamentos.

Mas, para contratar um aluguel, o locatário deve escolher uma forma de garantia, e  a mais utilizada, neste estudo, foi o seguro fiança.

Quanto ao local para a moradia no formato de aluguel, este vai no sentido contrário da aquisição de imóveis. Enquanto a maioria busca comprar uma casa ou apartamento na periferia, já para locar, a opção tem sido áreas nobres e, de acordo com a pesquisa, 30% dos novos inquilinos buscam imóveis na periferia, 21% se concentram na região central e os bairros nobres representam 49%.

Para Viana Neto, esse pano de fundo, da alta de juros, que já se prolonga, fez o setor se readequar a este novo momento econômico, e a ideia de se reinventar tem sido primordial.

“O mercado se adaptou bem às taxas de juros mais elevadas. Você vê que nós já estamos há dois anos aí com uma situação praticamente insuportável e devagarinho o mercado foi indo. Cai no mês, aumenta no outro, vai indo assim, o mercado continua crescendo, não na velocidade que poderia crescer se a taxa de juros estivesse mais baixa, mas continua crescendo. E a criatividade que o setor teve que ter para poder substituir essa questão do juro. Muito financiamento direto com incorporadoras, parcelamento direto com proprietário, e um fenômeno que surgiu muito discretamente ainda, mas eu acredito que vai começar a ter uma certa diferença, são as cotas de consórcio contempladas”, percebe o presidente.

Mas, José Augusto alertou que o consórcio não é um produto que está ao alcance de todos ainda, pois a pessoa que adquire uma cota precisa ter condições de pagar o aluguel mais a prestação do imóvel.

Visão do empresário do ramo

Nelson Freire, empresário e diretor da Freire Imóveis, de São Caetano do Sul, reforçou os dados da entidade imobiliária apontando o percentual de crescimento e seguiu na mesma direção de retração nas locações.

“As vendas tiveram um aumento muito pequeno, até por causa dessa taxa Selic ter aumentado. Então, hoje não é viável comprar imóvel financiado, a taxa está muito alta. Teve um aumento pequeno, em torno de 2% a 3%, 4%. Agora, as locações deram uma queda brusca”, lamentou ele, que seguiu ao falar dos aluguéis: 

“Aqui no ABC, principalmente em São Caetano, o aluguel ficou muito alto. Ele não acompanhou o IGPM (Índice Geral de Preços – Mercado), ele não acompanhou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), não acompanhou índice nenhum. Ele realmente foi muito alto. Hoje, nós estamos locando em média de 30 imóveis e está sendo entregue uma média de 40 imóveis. Então, temos um déficit aí de 10% a 15% na locação. É mais ou menos isso. Hoje o mercado está muito instável por causa da taxa de juros. Então, a pessoa não sabe, toda vez que vai renovar um aluguel, ele acaba dobrando. Então, não acompanha índice nenhum”, esclareceu Freire, o déficit entre imóveis devolvidos e novos contratos de locação fechados. 

Por fim, José Augusto Viana Neto aconselhou àqueles que estão em busca da casa própria ou de locação.

“No caso da locação, a pessoa tem que verificar qual é a melhor localização, levar em consideração a escola dos filhos e o trabalho do casal. Ver quem tem a precedência mais importante para poder ter uma localização mais adequada, normalmente sempre se procura a escola dos filhos mais próxima de casa, dado a despesa com condução para a escola, que é tudo muito caro. Então, a localização adequada para quem vai alugar é aquela que está mais próxima da escola dos filhos, não tendo esse problema, precisa ver o mais próximo do trabalho”, sugere o presidente, que concluiu ao falar do comprometimento da renda familiar e da compra da casa própria:

“Agora é claro que tem que procurar um bairro que tenha preço do metro quadrado que caiba no orçamento da família, e uma locação nunca pode comprometer acima de 30% da renda familiar, acima disso já começa a ter problema para pagar, então é bom nem pensar em sair dessa relação. Já para a compra, além da localização, a pessoa tem que procurar a questão da taxa de juros mais em conta, porque hoje há bancos privados praticando taxa de juros abaixo do que a Caixa Econômica Federal, e levar em consideração também que o Minha Casa Minha Vida financia imóveis de até R$ 500 mil, novos e usados, e com 20% de entrada, a taxa de juros 10% ao ano, e com possibilidade de parcelamento em até 35 anos, então, dependendo do caso, com certeza a pessoa vai conseguir pagar uma prestação em valor até inferior ao que seria o aluguel daquele mesmo imóvel, então compensa”, aconselha José Augusto.