São Paulo tem o aluguel mais caro do país e valores seguem em alta

O mês de julho de 2025 trouxe mais um capítulo para a escalada dos preços de aluguel no Brasil. Segundo dados divulgados pela Fipe e pelo ZAP, por meio do Índice FipeZAP de Locação Residencial, o país registrou um aumento médio de 0,45% no valor dos aluguéis nas 36 cidades monitoradas. Embora represente uma nova desaceleração frente aos meses anteriores, abril (+1,15%), maio (+0,59%) e junho (+0,51%), o resultado mantém a tendência de alta e reforça a pressão sobre o orçamento de locatários, especialmente nas capitais mais caras.

Em São Paulo, que lidera o ranking nacional de valores, o preço médio atingiu R$ 61,63 por metro quadrado, consolidando a cidade como a mais cara para se alugar um imóvel no país. Na região do Grande ABC, o impacto é sentido de forma direta, já que o mercado imobiliário local tende a acompanhar a valorização da capital, especialmente em áreas de fácil acesso à metrópole.

Alta anual do aluguel supera a inflação

Nos últimos 12 meses, os aluguéis residenciais no Brasil acumularam valorização média de 10,28%, mais que o dobro do IPCA/IBGE, que registrou 5,23% no período, e bem acima do IGP-M/FGV, que marcou 2,96%. O levantamento indica que imóveis com quatro dormitórios foram os que mais valorizaram (+11,33%), enquanto unidades com dois dormitórios tiveram aumento de 9,90%.

No acumulado de 2025, até julho, a alta foi de 6,13%, novamente superando o IPCA/IBGE (+3,26%) e se distanciando do IGP-M/FGV, que apresenta queda de 1,70%. Apenas Brasília destoou da tendência, com recuo de 0,88% no ano, enquanto cidades como Campo Grande (+12,67%) e Teresina (+11,76%) lideraram os ganhos.

Grandes centros puxam a média

Das 36 cidades monitoradas, 26 tiveram aumento de preços no último mês, incluindo 17 das 22 capitais analisadas. Salvador (+20,39% nos últimos 12 meses) e Belém (+18,42%) figuram como destaques, enquanto São Paulo segue no topo do preço médio absoluto.

No caso do Grande ABC, embora o estudo não traga dados segregados por município, a valorização de São Paulo exerce forte influência sobre cidades como Santo André, São Bernardo e São Caetano. Nessas localidades, a procura por alternativas ao alto custo da capital tende a pressionar os valores, sobretudo em imóveis próximos a estações de transporte público e eixos viários estratégicos.

Perfil dos imóveis e comportamento do mercado

Em julho, os imóveis de três dormitórios apresentaram alta de 0,59%, acima da média nacional, enquanto as unidades de um dormitório tiveram aumento de 0,26%. Ainda assim, os apartamentos compactos seguem com o preço médio mais elevado por metro quadrado: R$ 66,65/m², contra R$ 42,22/m² para imóveis de três dormitórios.

A preferência por unidades menores, especialmente em regiões centrais e próximas a serviços, mantém a disputa acirrada e reforça a escalada nos preços desse segmento. Já imóveis maiores, embora com valor absoluto mais alto, apresentam menor rentabilidade e velocidade de ocupação.

Rentabilidade e atratividade para investidores

A rentabilidade média do aluguel residencial no país foi de 5,93% ao ano em julho, ligeiramente inferior à média projetada para aplicações financeiras de baixo risco. Imóveis de um dormitório se destacaram com retorno de 6,70% a.a., enquanto unidades com quatro ou mais dormitórios ficaram em 4,88% a.a.

Entre as capitais, Recife apresentou a maior rentabilidade (8,36% a.a.), mostrando que, em alguns mercados, o aluguel ainda pode superar investimentos tradicionais em termos de retorno percentual.

Impactos no Grande ABC

Especialistas apontam que a valorização contínua em São Paulo gera um efeito cascata sobre as cidades vizinhas. No Grande ABC, bairros com fácil acesso à capital e infraestrutura completa tendem a atrair inquilinos que não conseguem arcar com os valores da capital, elevando a demanda local e, consequentemente, os preços.

Além disso, a busca por imóveis próximos a polos industriais e comerciais da região mantém aquecido o mercado de locação, especialmente para apartamentos compactos e bem localizados.

Perspectivas

Apesar da desaceleração no ritmo de alta mensal, o cenário ainda é de pressão sobre os locatários. Com a inflação oficial controlada e a demanda por moradia nas grandes cidades em patamar elevado, é provável que os valores sigam em trajetória de crescimento, ainda que em ritmo mais moderado no segundo semestre.

No Grande ABC, a expectativa é de que a proximidade com São Paulo continue sendo um fator determinante para o comportamento dos preços, principalmente em áreas com boa mobilidade e oferta de serviços.