Mercado imobiliário do ABC vive freada técnica e muda dinâmica das vendas

O cenário habitacional da região metropolitana passou por uma recalibragem significativa no início do quarto trimestre de 2025. Dados recentes divulgados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP) indicam que o mercado imobiliário do ABC enfrentou um movimento de correção em outubro, contrastando com o forte aquecimento observado nos meses anteriores.

A pesquisa, que consultou 99 imobiliárias nas cidades de Diadema, Mauá, Ribeirão Pires, Santo André, São Bernardo do Campo e São Caetano do Sul, aponta uma retração de 23,34% no volume de vendas e de 6,98% na assinatura de novos contratos de locação em comparação a setembro.

No entanto, especialistas que acompanham o mercado imobiliário do ABC alertam que a leitura desses números não deve ser isolada. O acumulado do ano ainda apresenta um desempenho robusto, com alta de 43,33% nas vendas e de impressionantes 93,89% nas locações ao longo de 2025. A análise aprofundada sugere que fatores macroeconômicos, como a taxa de juros, e dinâmicas sociais específicas estão moldando o comportamento de compradores e inquilinos.

O impacto dos juros no financiamento habitacional

Um dos principais entraves para a manutenção do ritmo acelerado de vendas é o custo do crédito. Com a taxa Selic em patamares elevados, o acesso ao financiamento bancário tradicional tornou-se um desafio para a classe média.

José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP, oferece uma visão clara sobre como a política monetária afeta diretamente o mercado imobiliário do ABC:

“A Selic a 15%, força a manutenção do juro do financiamento imobiliário em taxas impraticáveis para muitas pessoas. E é uma dificuldade muito grande, né? A maioria das famílias não tem condição de comprovar renda familiar que possa atender o mínimo exigido pelos bancos para a liberação do crédito. Portanto, atravessamos aí uma fase muito difícil que é a de taxa de juro elevada. E isso impacta diretamente no financiamento imobiliário.”

Essa barreira no crédito bancário explica, em grande parte, a mudança no perfil das negociações dentro do mercado imobiliário do ABC. O levantamento mostrou que, em outubro, 60,5% das vendas foram financiadas diretamente pelos proprietários, enquanto apenas 21,1% utilizaram recursos da Caixa Econômica Federal.

Viana Neto esclarece que esse dado não significa a ausência de corretores, mas sim uma mudança na modalidade de pagamento:

“É bom que se esclareça que ‘direto com proprietário’ significa o parcelamento do imóvel. […] Normalmente a pessoa dá de 30 a 50% de entrada e paga o saldo parcelado em até 5 anos. É um período que muita gente aceita vender o imóvel com este tipo de pagamento, que possibilita também a aquisição de um outro imóvel pra locação nas mesmas condições.”

A dinâmica “saudável” da queda nas locações

No segmento de aluguéis do mercado imobiliário do ABC, a retração de quase 7% pode parecer negativa à primeira vista, mas carrega uma interpretação peculiar. Diferente das vendas, uma queda no volume de novos contratos pode indicar estabilidade nos contratos vigentes, evitando o custo social e financeiro das mudanças residenciais.

Segundo o presidente do CRECISP, essa estabilidade é positiva para o inquilino:

“Então, quando nós temos queda no número de locações, isto é saudável, porque demonstra que as pessoas não tiveram que se deslocar, não tiveram que mudar. Porque é sempre muito traumático, a pessoa permaneceu no imóvel. Então consideramos aí até um índice extremamente positivo, porque evita aquele desconforto da mudança, problemas da escola dos filhos, problema com o endereço do trabalho, do casal… tudo isso influencia demais.”

A pesquisa revela que a faixa de preço preferida pelos inquilinos no mercado imobiliário do ABC situa-se entre R$ 2.000 e R$ 3.000. Além disso, o seguro fiança consolidou-se como a principal garantia locatícia (47,4%), superando o fiador (39,5%) e o depósito caução.

A dificuldade em encontrar fiadores, um desafio crescente no mercado imobiliário do ABC, impulsiona essa tendência, conforme explica Viana Neto:

“Uma região metropolitana grande, com desenvoltura comercial significativa, como a região do ABC, não vai encontrar quem quer ser fiador. […] E com isso, a pessoa acaba dando preferência ao seguro fiança locatícia, que um seguro extremamente eficiente. Não barato, mas confortável.”

Compactos e a nova demografia da região

A tipologia dos imóveis mais negociados reforça no mercado imobiliário do ABC uma tendência de adensamento e mudança no perfil familiar. Tanto em vendas quanto em locações, os apartamentos de 2 dormitórios, com área útil entre 50 m² e 100 m², dominam a preferência.

A Lopes Imóveis confirma que, embora haja uma procura residual por imóveis maiores devido a mudanças de estilo de vida, a praticidade impera:

“Sim, imóveis compactos e de médio porte continuam sendo os mais buscados, especialmente por sua praticidade e custo-benefício. Nos últimos meses, notamos um leve aumento no interesse por imóveis maiores, devido a mudanças no estilo de vida.”

O Professor Volney Aparecido de Gouveia, Doutor em Ciências Humanas e Sociais e coordenador na USCS, analisa esse fenômeno sob a ótica econômica e demográfica. Para ele, a compactação dos lares no mercado imobiliário do ABC não é apenas uma escolha, mas uma imposição orçamentária:

“Tem aumentado o número de domicílios com até duas pessoas. Estas pessoas priorizam localização, conveniência e liquidez (no caso de investidores que compram imóveis para locação). Esta é a primeira razão. A segunda razão é econômica. Ainda que o metro quadrado seja mais caro, o valor absoluto menor atrai mais consumidores.”

Urbanismo, Valorização e Exclusão

O relatório aponta que 46% dos novos inquilinos optaram por bairros nobres, enquanto as vendas se concentraram majoritariamente nas regiões centrais (60,5%).Santo André, especialmente bairros como Jardim e Vila Assunção, continua sendo um polo de atração para quem investe no mercado imobiliário do ABC, segundo a Lopes Imóveis.

Contudo, essa valorização traz desafios urbanísticos. O Professor Volney alerta para o efeito dos investimentos públicos focados apenas em áreas já desenvolvidas, o que pode gerar exclusão habitacional:

“Os investimentos públicos e os projetos habitacionais privados concentrados em área nobres ampliam a exclusão habitacional. Isto porque a valorização de bairros nobres acaba por atrair muitos novos moradores, o que pressiona o preço de imóveis e de terrenos destas localidades.“

Ele sugere que, para um desenvolvimento equilibrado do mercado imobiliário do ABC, é necessário direcionar recursos para áreas de médio e baixo desenvolvimento:

“A alternativa é priorizar as áreas de médio e baixo desenvolvimento com investimentos públicos (vias públicas, corredores de ônibus, centros tecnológicos, saneamento básico, infraestrutura educacional) e ajustar o valor das plantas genéricas para efeito de cobrança do IPTU para garantir o financiamento contínuo dos investimentos em melhorias urbanas.“

Raio-X dos Dados de Outubro

Para facilitar a compreensão dos indicadores que movimentaram o mercado imobiliário do ABC no último mês, compilamos os dados essenciais extraídos do estudo do CRECISP:

Vendas:

• Tipologia: Apartamentos representaram 72% das vendas; Casas, 28%.
• Localização: 60,5% nas regiões centrais, 21,1% na periferia e 18,4% em áreas nobres.
• Descontos: Quase metade (47,1%) dos imóveis foi vendida pelo valor original anunciado.
• Preços: A maior concentração de vendas ocorreu na faixa acima de R$ 500 mil.

Locações:

• Tipologia: Apartamentos lideraram com 61% dos contratos; Casas ficaram com 39%.
• Motivação: Entre os que saíram dos imóveis, 27,5% buscaram aluguéis mais baratos, evidenciando a sensibilidade ao preço.
• Descontos: A maioria esmagadora (73,1%) foi alugada pelo valor anunciado, mostrando pouca margem para negociação por parte dos proprietários.

Apesar da oscilação negativa em outubro, o mercado imobiliário do ABC demonstra resiliência estrutural. A queda nas vendas reflete um ajuste à realidade dos juros, compensada pela criatividade nas negociações diretas entre proprietários e compradores.

Já no aluguel, a estabilidade contratual sugere um amadurecimento das relações locatícias. Com a diversificação do perfil de consumidores, incluindo um aumento de investidores citado pela Lopes Imóveis, a região mantém sua atratividade e liquidez, aguardando apenas cenários macroeconômicos mais favoráveis para retomar o crescimento acelerado.